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海浪里的鱼的博客[心灵憩园]

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从中德房产政策看两国竞争力  

2016-05-07 10:29:37|  分类: 社会民生 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从中德房产政策看两国竞争力 - 海浪里的鱼 - 海浪里的鱼的博客[心灵憩园]

 【题记】虽然中国的GDP总量排名全球第二,但中国的工业制造水平落后德国至少50年。究其原因,最根本性的一点就是两国在战略前瞻与政策定位上存在较大差异,这点从中德房产政策定位中就看出端倪来。

中国的统计数据向来是最没看头的,因为在CPI中没有将占有较大权重的房地产上涨指数纳入其中,而在GDP增速中又将贡献力极大的房地产指数纳入其中。近30年来,中国的住房价格上涨了将近17倍,而且今年年初在一线城市又出现了非理性暴涨现象。而德国30年来房价仅上涨了60%。过去10年里,德国物价平均每年涨幅2%,而房价每年上涨1%,扣除物价因素,德国房价实际上在以每年1%的速度缩水。而中国近10年来每年上涨10.9%,因此,如果在GDP中扣除权重较大的房产贡献的话,GDP一定是负增长的;如果将权重较大的住房上涨指数纳入CPI之中,CPI将严重高企。

从一个国家的房产政策上很容易就能看出这个国家的战略定位。当包括中国在内的很多国家将房地产当作重要的经济增量的动力源时,德国却不为所动,因为他们大力发展的是德国创造与德国制造,说白了,就是将国家发展的重心放在实体经济,尤其是制造业上。

大家或许认为德国人收入高,房价一定比中国高很多,其实不然。德国房价不仅在欧洲,而且在世界范围内的排名都相当靠后,德国平均房价世界排名第99位,而中国北京、上海、深圳等一线城市的房价名列全球前茅。德国的房价涨幅别说跑赢GDP增长速度,就是连物价涨幅都赶不上。在过去30年间,德国房价剔除通胀因素,实际住房价格累计增长-21.6%。或许大家对这个数字并没什么概念,那就让我们简单对比一下柏林与北京的收入及房价吧。德国人的平均收入是中国人的10倍,但柏林的楼价却低于北京、上海和深圳。因此,没有购房压力的德国人过得远比房奴比比皆是的中国人幸福。

在中国推进城市化建设的过程中加剧了贫富差距,造就了一大批“拆迁致富”的不劳而获者,这着实让那些一直相信“勤劳致富”的百姓们很受伤。可以说,房地产政策加剧了中国贫富差距,也为未来的中国经济与社会发展埋下了隐患。

《国际金融报》记者根据专业人士归纳统计得出,如果把房产商开发一处楼盘过程从立项到完成销售进行分解,整个过程向各级政府机构缴纳税费涉及到七大类37项支出。专家表示,以上37项税费成本支出中,比例较大的是土地出让金和各种税款。由于全国各省市收取标准不一样,企业负担并不完全一样,平均水平占到卖房款项的50%以上。房产大佬任志强指出,如果将政府收取的其他各种税费完全计算在内,如规费、证费、市政基础设施费等。同时算上下游产业中的税费,这些也是政府的所得,如施工单位上缴的各种税费、建筑材料生产与购买环节的税费、设备生产与交易中的税费等等。政府从房价中分得的份额,要远远超过70%的比重。这表明,老百姓的买房钱,被政府拿走了七成以上。

中囯的房价只涨不跌而且越涨越高,其根本就在于房地产己经成为政府最重要的支柱产业也是政府税收的主要来源,因此中囯的房地产价格短短二十年就跃居世界前列。房地产带来的土地财政表面上看起来繁荣了中国经济,而事实上却在透支未来,逐渐失去国家竞争力。说房地产绑架了中国经济一点也不为过,难怪地产大佬任志强不久前一针见血地指出:“压倒中国经济这个骆驼的最后一根稻草是什么?就是房地产,一旦房地产的增速下去,会把骆驼压倒,只有房地产保持增速,才能把骆驼撑起来。”

中德两国对房地产政策的定位存在很大的差异:中国的房地产政策从一开始的定位定调就出了很大的问题,中国政府曾一度将房地产定位为支柱产业,虽然现在不再提及,但已经难以摆脱对房地产的依赖,如今的房地产业已经成了鸡肋一样“弃之可惜,食之无味”。因为一旦剔除房地产对GDP的贡献,中国的经济增速将为负数。当中国将房地产定调为投资市场的时候,德国则将则房地产被定位为消费市场。德国政府非常明确:房子是用来居住,而不是用来作为投资的。为了保持这一定位,德国政府这只有形之手做了很多值得中国政府去深度思考的事情。

缘何德国的房价上涨指数远低于物价上涨指数呢?德国房价不涨之谜的原因非常值得中国政府借鉴。当然这也只是我的一厢情愿而已:一是因为中国政府热衷于房地产业带来的虚高GDP成绩单与土地财政;二是德国政府的格局与战略前瞻尤其是政策落地不是想学就能学得会的。

德国宪法第20条明确规定:“德意志联邦共和国是民主的和社会福利的联邦制国家。”德国政府把为国民提供住房保障作为其首要目标之一。德国政府每年会拿出专款补贴国民住房,86%的德国人享有不同额度的购房补贴和租金补贴,低收入者在德国可以申请租金低于成本的“福利住房”。德国政府目前已建成使用的“福利住房”已超过1000万套,约占到全德家庭总数的41%。想想看,跟中国比起来,德国人购房压力并不大,但德国政府至今已经提供全国家庭41%的福利住房,而且这个比例还会继续扩大。最近二三十年来,中国的房产政策让中国政府从天上掉馅饼的“土地财政”中尝到了甜头,大有欲罢不能的感觉。再看看德国政府是怎么做的?尽管德国地方政府掌握着大量公有土地和公房,但从不以“土地财政”作为政府“提款机”。与中国不同,德国鼓励自建房、合作建房,以打破开发商对房屋供应的垄断,为此,德国政府对合作社建房给予低息贷款、税收减免和补贴租金等多方面的政策支持,合作建房占每年新建住宅总数的比例超过30%。而在中国,合作建房虽未被禁止,但政府根本不鼓励,更不会给予财政上的支持,税后上的减免。

也许大家会觉得德国政府真傻。像中国那样房价暴涨、交易活跃、鼓励更多的人买房,政府不是能收到更多的税费了吗?其实真正傻的不是德国,而是中国。德国政府的战略前瞻与政策制定的根本原因与目的与我国大不相同。德国政府认为只有居者有其屋了方能让百姓安居乐业。要保持经济活力,必须让民众手里有钱。如果房价过高,成为民众腰包的吸血鬼,其他消费市场就会萎缩。其他消费市场一旦受到影响,必然导致相关产品无法卖出,从而限制了投资和生产的积极性和产业的发展。

值得补充的是,腐败往往也是房价高企的推手之一,德国官员受到法律的严格制约,不能也不敢与房地产商进行勾结,因此也没有理由赤膊上阵或幕后支持房地产商。更主要的是物价多年来保持稳定,民众对货币有信心,所以不会通过购买房产来达到避险和保值的目的。一旦民众对物价和货币有稳定的信心和预期,就不会产生恐慌情绪,因此德国人没有必要抢购住房,从而不会发生房价突然暴涨的问题。

我一直都说管理一个企业跟一个国家是一样的道理,必须全面系统性进行顶级设计,而后稳扎稳打,让战略与政策全面落地,方能实现“向管理要效益”的目标。比如像中国的房地产政策,我一直都认为房地产政策从一开始的定位就错了,之后政府一直没有勇气与魄力去纠错。如果一开始的时候就将住房当作是特色社会主义中国的一项福利去定位,或者将其定位成消费市场而不是投资市场的话,就不会形成今日近乎疯狂的房产投机市场。

中科院中国现代化研究中心6月初发布的《中国现代化报告2015:工业现代化研究》称,2010年中国工业经济水平比德国、英国大约落后100多年。不知作为中国人的你看了这个数据之后会有何感想?

虽然中国近年来一直在高调喊着要“中国创造”,不要“中国制造”,但是连“中国制造”都做不好,还谈什么“中国创造”呢?要想让中华民族真正屹立于世界民族之林,政府首先就得从“收益型”向“服务型”转变。中国的房子是为了卖个好价格,政府可以从中获得70%的收益,而德国则在抑制房价,政府不但不从中赚钱,而是贴钱将住房产业做成福利,这样才能让民众无后顾之忧地投入到实体经济尤其是制造业的发展中去。同样的高速公路,中国的高速公路收费高得惊人,而且可以无限期收取,而事实上投资建造高速公路的钱早就已经收回了。这样就造成了物流成本偏高,制约了经济的发展。而德国的高速公路则是免费的,虽然2016年为了接轨欧洲其他国家,开始象征性的收费,但收取的是年费,费用也是相当低的。总体来说,德国政府建高速公路的目标并不是为了收费,而是出于促进实体经济发展以及方便居民出行考虑的。

今天写此文又一次提及我最不愿意提及却又不得不提及的房地产业。因为如果政府的职能不转型,不彻底放弃对土地财政以及GDP增长对房地产的重度依赖,必将严重挫伤中国的国家竞争力,也不可能给中国经济带来真正意义上的发展,国家核心竞争力的培育也根本无从谈起。

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2016-5-7

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