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海浪里的鱼的博客[心灵憩园]

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房地产市场变化之均衡分析  

2010-05-05 12:38:07|  分类: 经营管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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  要:本文就2008年初至今房地产市场由鼓励到紧缩的宏观调控政策影响下,用经济学的均衡分析方法对住房价格进行探索与分析。

关键词:供需 价格 均衡分析

 

一、均衡分析方法综述

管理经济学是应用经济学的一个分支,管理经济学为经营决策提供了一种系统而又有逻辑的分析方法,这些经营决策关注于既影响日常决策,又影响长期计划决策的经济力,是微观经济学在管理实践中的应用,是沟通经济学理论与企业管理决策的桥梁,它为企业决策和管理提供分析工具和方法,其理论主要是围绕需求、生产、成本、市场等几个因素提出的。均衡分析作为管理经济学中的一项重要的理论分析工具,可以对很多的市场现象进行分析并对经营管理者的决策提供理论参考依据。

均衡是指获得最大利益的资源组合和行为选择。企业的行为必然要受多种因素的约束,而这些因素往往是相互制约的。均衡分析方法就是在考虑这些制约的条件下,确定各因素的比例关系,使其最有利于企业的发展。

价格的高低直接影响销售收入,价格太高,必然会降低销售量,销售收入不一定就高;同样,为了达成更多的销售量,企业必然要以较低的价位来刺激购买力,如果价位过低,也不能达到较高的销售总额。所以,企业在定价的时候,总是要面对这样一个矛盾:提高价格可能会减少销售量,扩大销售量就必然要降低价格。如何既保持一定的市场占有率,同时又能使企业获利?这就涉及到均衡问题。肯定有一个价格水平,能够使销售总收入达到最大。在这个价格之上或之下,都会使企业的收益减少。管理经济学就为企业提供了均衡分析的方法,帮助企业制定合适的价格。

产量(规模)决策:企业规模的大小会影响其生产、销售及各种成本,进而影响投入和产出的关系。小规模生产的企业,可能致力于产品的质量,以较高的价格获得盈利。而大规模的企业则以较低的成本和较低的价格取胜。如何选择一个适合自身发展的规模,就要用到均衡分析的方法。

要素组合:企业在生产经营中,需要投入各种要素。其中有些要素可以相互替代。由于各种要素的价格不一样,组合起来的要素的成本是有差异的。选择哪一个方案,也需要利用均衡分析的方法。

就房产市场而言,影响市场需求的主要因素是商品房的价格(P)、购房者的积蓄与收入(I)、其他房型的价格(P0)、政策因素(P1)、购房者的偏好(T)等,需求方程可写为QD=f(P,IP0P1T)。以上五项要素的变动都将影响房产市场的需求。

二、2008年房产市场状况及均衡分析

住房供应状况:2008年开年以来,我国经济增长呈逐季回落的态势。我国经济由繁荣期开始进入调整期。住房供应增加,商品房销售面积持续下降,下降幅度逐月增加,同时,商品房空置面积较快增加。2008年,商品住宅投资中,别墅高档公寓投资比重下降,经济适用房投资比重与去年同期基本持平。2008年,除去经济适用房投资增加外,廉租房建设也大大加快。年初,中央财政安排投入资金68亿元,比去年增加17亿元。下半年,加快保障性住房建设,成为国务院确定的扩大内需、促进经济平稳较快增长的重要措施之一。在新增1000亿元投资中,住房保障建设获得了一定份额,12月份,国家发展改革委又下达了100亿元中央补助投资计划,用于加快廉租住房建设和国有林区、垦区、煤矿棚户区改造,以及扩大农村危房改造试点等。为解决房地产行业的资金困境,中央决策层会更多地从他方面给予支持,比如加快房地产信托基金的建立等。对于确实资金压力很大的企业,一方面可能适度对如土地增值税、营业税等房地产开发税费进行减免;另一方面金融部门也有可能“给予优质房地产项目适当的信贷支持”。 

住房需求状况:自2007年第4季度起,受各种调控政策作用、经济周期性下行、房地产市场自身调整和世界金融危机的影响,住房需求开始萎靡。2008年房地产市场衰退程度逐季增加。其中,1季度供给增长增加,需求增长减缓,房价环比涨幅回落,但受翘尾因素影响,房价同比涨幅仍保持较高幅度;2季度开发景气开始下降,需求继续下降,房价涨幅继续下降,部分城市房价出现下跌;3季度购房意愿继续低迷;4季度房价下跌幅度继续加大。从影响购买需求的重要因素之一的政策因素来看,2008年底开始国家陆续出台了相关的政策以刺激民众购买住房。具体如信贷政策进一步放宽,2008年的经济呈现超预期的下滑速度,势必要求中国宏观经济政策做出超常规调整。央行货币政策完成了“从紧”到“适度宽松”的全面转身。

均衡分析:综合起来看,2008年房地产市场已经出现供大于求的状况,当市场出现供大于求时,销售市场会出现行业竞争加剧,促使成交价格下行。如图一所示,供大于求出现在过Qe点垂直线的右面,在QQe的任意点上对应的供方价格总高于购买方的需求价格,即卖方千方百计想以高价出售,而在供大于求的市场环境中,消费者有更多的选择余地以较低的价格最终达成买卖协议,在激烈的市场买卖双方的震荡中最终以一个平衡的价格达成,即最终在供需均衡点上,交易量达到Qe时,均衡价格为Pe。就全国而言,也确实存在着房价回落的问题,房价出现近10年来首次下降, 各类型房屋销售价格涨幅逐步回落,8月份70大中城市房价出现下跌,跌幅逐月加大,房价下降城市的数量逐步增多。对于我所关注的140平方米以上的住房,由于属于改善型住房需求,其震荡幅度没有90平米左右刚性需求的住房来得大,但总体趋势是一样的,即2008年总体出现供大于求的现象,房价较之前有所回落。

三、2008年底、2009年房产市场状况及均衡分析

住房供应状况:受2008年供过于求而造成卖方市场的激烈竞争导致价格未能达到开发商的满意水平的影响,房地产开发投资意愿下降。受需求市场低迷的影响,房地产开发投资意愿的下降从20082季度就开始显现,4月份起商品房屋新开工面积和土地购置面积增幅均低于上年同期,6月份起这两项反映房地产开发投资意愿的指标各月均为同比负增长。3季度购房意愿继续低迷,开发投资意愿持续降低。

住房需求状况:20089月中旬以来,央行半年内5次降息、三次降低存款准备金率,两项数据都创历史新低。更值得一提的是,1022日,央行又宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款利率的0.7倍,也就是目前的“七折”利率市场热点问题。继续降低住房交易税,我国普通消费者买卖房屋所涉及的交易税主要包括契税、印花税、土地增值税,以及二手房交易营业税等税种。200810月及其之后的房地产新政中,对于普通居民买卖房屋,中央政府已经发文对房地产交易税进行了调整。其中包括:契税下调、印花税、土地增值税暂免,二手房转让的营业税免税限定从“5年”缩小为“2年”。购房补贴方面,政府利用财政补贴支持中低收入居民的购房需求。2008年房地产陷入低迷以来,我国已经有部分城市开始实施“购房补贴”,如南京、长沙、西安、成都等城市都已出台了相关购房补贴政策,最高补贴额一般不超过购房总额的1.5%。目的主要是鼓励居民购房,促进楼市交易,因而购房补贴的范围相对也较广。相对于购房退税、契税下调等税收的减免抵消,政府的购房补贴或许显得更加直接一些。购房入户政策,为了刺激房地产市场交易,目前已经有部分大城市出台了购房入户的政策措施,如成都、武汉、天津、杭州等城市。

均衡分析:综合起来看, 作为房产市场供应方的开发商们投资意愿持续下降导致房源在增长速度上有所防缓,另一方面,由于受整个国际金融环境以及国内保持国民经济持续稳定发展的综合考虑,政府、银行等多方面进行了各项刺激房产交易的鼓励措施,使得2009年房地产市场已经出现供不应求的状况。当市场出现供不应求时,由于房源紧张,商品走俏,卖方总想卖个好价钱不急于脱手,而买方稍不留神就可能买不到性价比比较中意的房子,在买卖双方的作用下,促使成交价格上行。如图二所示,2009年房产开发商虽然投资热情大减,但就房产市场总供应量来说还是较2008年有所增加,而就市场需求方面的增长来说远大于市场供应量的增长,因此综合起来看,整个2009房产市场是呈现供不应求的态势。如图二所示,供不应求出现在过Qe点垂直线的左面,在QQe的任意点上对应的供方价格总高于购买方的需求价格,即卖方千方百计想以高价出售,而在需求大于供应的市场环境中,消费者没有太多的选择余地以较低的价格最终达成买卖协议,在激烈的市场买卖双方的震荡中最终以一个平衡的价格达成,即最终在供需均衡点上,交易量达到Qe时,均衡价格为Pe。就全国而言,也确实存在着交易量与房价双双彪升的问题,20091-11 月,全国商品房销售面积75,203 万平方米,同比增长53.0%。其中,商品住宅销售面积增长54.4%;办公楼销售面积增长39.2%;商业营业用房销售面积增长39.1%1-11 月,商品房销售额35,987 亿元,同比增长86.8%。其中,商品住宅销售额增长91.5%, 办公楼和商业营业用房销售额分别增长58.4%60.4%。对于我所关注的140平方米以上的住房,由于属于改善型住房需求,如果价格上扬幅度过大,购房者的观望与等待情绪就越浓,这点跟90平米刚性需求的住房比较起来是有一定差异的,因此其价格的震荡幅度没有90平米刚性需求的住房来得大,而且成交量也没有90平米刚性需求的住房来得多,但从总体来看,趋势是一样的,即在2009年总体出现供需两旺且市场需求大于供应的背景下,房价与交易量均比2008年有所上扬。

四、2009年底、2010年房产市场政策导向、供需状况以及均衡分析

2008年、2009大半年在鼓励性政策的刺激下,房产市场由供过于求转向供需两旺且市场需求大于供应的现象,导致交易量与房价大幅攀升,政策因素作为一项影响房产市场供需均衡性的重要因素,将在一定范围内影响房产供需与价格走向。对于国家的政策制定者来说,如果2009年中国的国民经济能很快从2008年因全球金融风暴而引起的世界性经济衰退中率先走出困境,那么对于房产市场的政策收紧将成为一种必然。而从2009年整个国民经济的复苏来看还是比较让人满意的,因此,房产市场必然要实施收紧的政策,而且国家应该还会加大保障性住房的投资力度,以进一步抑制房价增长。2009129:全国国务院常务会议研究完善促进消费的若干政策措施,讨论并原则通过《关于试行社会保险基金预算的意见》。《意见》中一个重要的政策就是个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,此举是对炒房现象进行遏制。20091214:全国国务院常务会议要求各地加强市场监管,稳定市场预期,遏制部分城市房价过快上涨的势头。20091217:全国财政部、国土资源部、央行、监察部等五部委公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,将开发商拿地的首付款比例提高到了五成,且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年,而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。从整个2009年来说,国家对于房产市场的调控政策可以说是先扬后抑的。不过由于受翘尾因素以及房产投资或投机因素的影响,2010年房价交易量与价格不太可能出现大幅的降低,综合均衡分析来看,在政策出台延后几个月后会出现交易量Qe与成交价格Pe的小幅下降。

五、参考文献 

H-克雷格-彼得森 W-克里斯-刘易斯 管理经济学 中国人民大学出版社

 海浪里的鱼  原创(未经许可严禁转载、转贴、引用等

2010年初

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